----내돈 안들이고 집사기 -- 수익률 분석방법-- ((쏘쿨 발표자료))--
(이번 336카페...'정기모임'에서...''낙찰사례 발표'' 한 내용중 ....포인트 부분만 올려드립니다...)
............고수분들은 ....다 아시는 내용이셔서....안보셔도 되실듯 합니다..^^
수익성 주거용 주택의 ...셋팅 방법 입니다...
이건은 부천에 있는 오피스텔 낙찰 사례를 가지고 ....셋팅기획한 내용입니다...
51,400,000원--경매 낙찰가
2,600,000원--취등록세, 수리비........명도비(=이사비)없었음, 등기비없었음(셀프등기 함), 복비(직거래)없었음...
=54,000,000원-- 총비용
5400만원으로 오피스텔을 샀다고 보시면 됩니다...
다음에 '방구하기 직거래 카페' 6곳에.....올려논지 하루만에 나갔습니다...(네이버 카페도 있던데...)
전단지도 제작해서 약 600장쯤 붙였구요....
(청테이프로..전봇대 마다.....전화박스는 하루에 한번씩 청소하며 떼어냅니다.^^)
5400만원이 들어간 총비용 입니다.....
이 오피스텔 전월세 ..시세는 전세 4500만원.....월세도 전세를 기준으로 형성됩니다. ...(매가...호가6400...급매 6000만원..)
대출이 4000만원 .......8% 대출이자면 년 320만원 이자....월 27만원 이자
(월세-월대출이자)*12개월 / (투자금- 임대보증금) = 년수익률%
4가지 셋팅 방법이 있습니다.
1셋팅.......월세보증금 500만원에...월세 40......그러면 투자금(=묶이는돈) 900만원이고 월세서 대출이자 빼면 월13만원 남죠
900만원 예금 했을때 ...월 13만원을 ...이자로 받는것과 똑같은 겁니다.....(수익률 17.3%)
2셋팅.......월세보증금 1000만원에...월세 35......그러면 투자금(=묶이는돈) 400만원이고 월세서 대출이자 빼면 월8만원 남죠
400만원 예금 했을때 ...월 8만원을 ...이자로 받는것과 똑같은 겁니다.....(수익률 24%)
3셋팅.......월세보증금 1500만원에...월세 30......그러면 투자금 다 회수하고... 오히려 오피스텔을 사고 100만원이 남습니다...
월세서 대출이자 빼면 월 3만원 ( 년 36만원) 또 남구요
이런 물건은....10개건 100개건 ...살수록 오히려 돈을 버는 거죠.....ㅡㅡ;;
(물론 이런 물건....낙찰받거나...급급매를 찾기는 쉽지는 않습니다).....(수익률 ...무한대)
4셋팅......돈이 많이 묶이지 않기 위해서......낙찰받고...잔금 치르고 ....전세로 셋팅하는 겁니다....투자금(=묶이는돈) 900만원
1000만원도 안들이고....오피스텔을....가지고 가는..겁니다...
좋은가격 시점이 ......올때까지 가지고....가다가 파는거죠......(이 물건의 경우 호가 6400만원)
세전 차액 1000만원 ........900만원 투자해놓코.....잊고 지내다가.....호시절에....따블 치는 겁니다...
장점은......대출 수수료(법무사비)......월세 매달 받는 번거러움이 없다는거죠.....
--2000만원// 25만원 ...월세 셋팅은....대출이 많은 관계로 세입자가 들어오기가 쉽지 않습니다.
--5000만원 전세를 ...기준으로 하는 셋팅방법도...다양하게 ....혼자 해보실수 있겠죠?....^^
고수들은 ....다 아시는 내용 이라 ....쓸까 말까 망설였지만..ㅡㅡ;
부동산을 잘 모르시는 분들...처음 접하시는 분들은....과연 ...1000만원도 안되는 종자돈으로
부동산을 소유하고.....은행과는 비교도 않되는....수익률을 낼수 있다는 희망을 드리기 위해 ...
누구나 ( 부동산 고수들은) 다 아는 내용을....정리해 보았습니다....
