[부동산] 금융 규제 강화 vs 재건축 완화

[부동산 재하락 논쟁 4] 금융 규제 강화 vs 재건축 완화

| 기사입력 2009-10-31 14:40

◆ 부동산 재하락이냐 버티기냐 ◆

예비 안전진단을 통과한 서울 대치동 은마아파트 모습.

우리나라 부동산 가격은 유달리 정책에 민감했다. ‘강남 잡기’에 나선 참여정부 때도 그랬고 국민의 정부 때도, 지금도 마찬가지다. 이런 차원에서 부동산 정책 역시 집값 하락설의 근거가 될 수 있다. 무엇보다 정부가 최근 DTI 규제를 은행권에 이어 제2금융권으로 확산시키면서 집값 상승세가 더 이상 나타나기 힘들다는 주장이 나온다. 반면 MB정부 들어 재건축 규제가 연이어 완화했고 분양가상한제까지 폐지될 경우 집값이 다시 상승할 수 있다는 의견도 많다.

정부는 지난 9월 7일부터 강남 3구에만 적용되던 DTI 규제를 기타 수도권 전역으로 확대했다. DTI는 연소득에서 연간 부채 원리금 상환액이 차지하는 비율이다. 서울 지역은 DTI 50%, 인천과 경기 지역은 60%로 확대 적용된다. 여기서 그치지 않고 정부는 10월 12일부터 보험사와 저축은행 등 비은행권도 DTI 규제를 강화했다.

이처럼 대출 옥죄기를 통해 부동산을 강력히 규제하겠다는 정부의 의지는 부동산 가격에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 고성수 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 DTI 규제를 계속한다면 주택 가격이 안정될 것”으로 예상했다.

최근 DTI 규제는 전혀 효과가 없을 뿐 아니라 아예 정부의 규제 의도와 반대로 작용할 수 있다는 주장도 제기됐다. 전영진 예스하우스 사장은 “DTI 규제는 아파트에 한정돼 있기 때문에 아파트에 투자하던 금액이 연립, 다세대주택과 빌라 시장으로 유입될 것”으로 예상했다. 이어 “다세대주택 등에 유입된 자금은 뉴타운, 재개발의 기대치를 높이면서 재건축시장까지 활성화시키는 촉매 작용을 할 수 있다”고 덧붙였다.

은마아파트 등 재건축 속도도 변수

물론 DTI 규제만 놓고 보면 큰 오산이다. 실상 MB정부 출범 이후 재건축 규제가 연이어 완화되고 있기 때문. 층고 제한을 완화했고 용적률 상향을 허용했으며 재건축 후분양제도 사실상 폐지됐다. 특히 최근 예비안전진단을 통과한 대치동 은마아파트가 주목받고 있다. 만약 은마아파트 재건축 속도가 빨리지면 강남 재건축시장도 들썩일 가능성이 높다. 한태욱 대신증권 부동산전문위원은 “강남 등 수도권 재건축 규제 완화는 호재”라고 말했다. 재건축이 진행되면 공급이 수요를 만족시키지 못해 집값이 상승한다는 논리다.

반면 서울시 입장은 다르다. 김효수 서울시 주택국장은 “은마아파트는 기본용적률이 200%에 가깝기 때문에 일반 분양분이 많지 않고, 사업비와 개발이익환수금을 고려하면 수익률이 크지 않다”며 재건축시장 가격 상승폭이 크지 않을 것으로 내다봤다.

[문희철 기자 reporter@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제1529호(09.11.04일자) 기사입니다]

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