부동산 등기부 등본을 보다가 보면 다른 등기와 차이가 나는 등기들이 가끔 있다.
특히 오래 전에 지어진 건물들은 그런 현상이 많다.
금천구 가산동에 있는 30년 된 공X 연립도 요즘은 쉽게 찾아보기 어려운 등기의 종류 중에 하나이다.
모든 부동산에서 공X 연립에 지분이 17평이라고 했다.
또한 육안으로 보기에도 그 정도는 되어야 할 것 같았다.
그런데 막상 등기부 등본을 보니 쉽게 이해할 수 없었다.
전체 대지면적은 1649㎡인데 전유부분의 대지권 표시에서 비율은 837분의 28.46으로 표시가 되어 있었다.
대지권 비율로만 본다면 당연히 8.5평이 지분인 셈이다.
구청 토지관리과에 문의를 해도 17평이 맞다고 했다.
어떻게 17평인지 물어보자 1604×(28.37/837)로 계산을 하면 17평이 나온다는 것이다.
그래도 의심이 풀리지 않아서 가까운 등기소에 찾아갔다.
등기소에 문의하니 예전 등기는 집합건물을 신축할 때 일부 토지가 분할되면서 지분에 대한 분모를 맞추기 위해 대지권 비율을 이렇게 표시했었다고 말했다.
또한 이런 등기부 등본이 오래된 건물에서 상당수 발견할 수 있다고 했다.
구청에서 말하는 계산방식도 맞고 지분이 17평인 것도 맞다고 했다.
전체 지분과 소유권 비율상에 지분이 상이한 경우 토지등기부 등본과 토지 대장을 열람해보고 특별히 이상한 점이 없다면 전체 지분×소유권비율 이란 공식에 대입해야만 정확한 지분이 나온다.
다음은 구로동에 있는 모 연립이다.
분명 등기부 등본상에 집합건물로 되어 있었고 표재부 전유부 등으로 완벽하게 집합건물 형식의 등기부 등본인데 소유권 비율에 24분의 1이라고 표시되어 있었다.
보통 연립이나 아파트 빌라 등은 소유권 비율이 몇분에 몇으로 표시된다.
등기소에 찾아가서 문의하니 아주 오래된 주택은 이렇게 표시되어 있는 것도 있다고 했으며 연립으로서 집합건물이 맞다고 했다.
다음은 면목동에서 보았던 등기부 등본이다.
등기부 등본상에 집합건물과 모두 같은 형식을 취하고 있었다.
표제부 전유부 등등 모두 집합건물에 형식을 취하고 있었는데 건물의 표시 부분에 단독 슬라부 주택이라고 표시되어 있고 소유권 비율이 8분의 1로 표시되어 있었다.
본 물건은 등기부등본만으로 본다면 집합건물 빌라 등과 같은 형식을 취하고 있지만 사실은 다가구주택으로 분류한다.
이 경우 분양권 대상인지 아닌지를 알기 위해서는 건축물대장을 열람해야 한다.
건축물대장에 건축허가 일자가 1990년 4월21일 이전이라면 분양권 대상이 된다.
또한 관련법규에도 이렇게 표시되어 있다.
1990년 4월21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택은 분양권 대상으로 명기되어 있다.
다만 예전에는 재건축에서는 조합 정관에 의해서 분양권 대상이 안되는 곳도 있고 되는 곳도 있었다.
하지만 최근에 서울시에서 재건축과 재개발 모두 분양권 대상이 될 수 있도록 규정을 변경하여서 분쟁을 종식시켰다.
그럼 여기서 잠깐 일반인이 잘 모르는 분양권 대상은 어떤 것이 있나 살펴보자.
그 대상은 수도 없이 많겠지만 많이 발생 하는 유형은 다음과 같다.
건물없이 토지를 6평 이상을 소유하고 있는 경우는 2003년 12월 30일(서울시 도시및주거환경정비조례시행일) 이전에 정비구역으로 지정된 경우에 20㎡~89㎡는 무주택자에게만 분양권이 주어진다.
다만 토지 면적 90㎡ 이상 토지만 소유하고 있는 자는 유주택자도 분양권 대상이 된다.
위의 조례시행일 이후에는 최소 면적 단위가 30㎡이상으로 상향조정되어 있다.
이점도 유의해야 한다.
사실상 주거용 근생시설(건축법).상가 및 오피스텔 최근 규정이 개정되었다.
1997.1.15 이전 건축한 경우는 입주권 인정하나 그렇지 않은 경우는 분양권이 주어지지 않는다.
또한 1997.1.15 이후 건축 했으나 개정안 시행 전에 정비구역지정을 위한 주민공람 공고를 한 경우 입주권 인정 인정된다.
하지만 권리가액이 최소분양 단위 규모 추산액 보다 많다면 건축한 년도에 상관없이 분양권 대상이 된다.
앞에서 말한 전환 다세대나 다가구는 요즘 많이 찾아볼 수 있는 등기부 등본이다.
일반 투자자들도 많이 알고 있는 사항이다.
그렇지만 세월 20년 정도 흐르면 아마도 찾아보기 힘든 등기부 등본이 될 것이다.
20년, 30년이란 세월은 수변은 변화를 가져올 것이고 등기부 등본도 변하고 규정도 변할 것이다.
세월이 흐르면서 새로운 유형에 주택이 나올 것이로 새로운 형식에 등기부 등본이 생성될 것이다.
투자시 물건에 등기가 처음 보는 유형이라고 포기하는 것보다는 관계기관에 정확히 사실관계를 문의하여 보고 투자를 한다면 의외로 좋은 수익률을 올릴 수 있는 물건을 찾을 수 있을 것이다.
더불어서 다가구, 단독, 토지, 근생, 오피스텔등은 가격이 싸다고 매입하는 것보다는 매입하는 투자 용도에 따라서 용도에 맞는 물건인지 또한 수익이 날수 있는지 그 규정을 검색해보거나 전문가에게 자문을 구하는 것이 좋은 투자 방법이다.
투자에는 수많은 함정이 있다.
권리가 분석과 분양권 대상 물건을 구분할 수 있는 실력이 있거나 그렇지않다면 관계기관이나 전문가에게 자문을 구하는 것을 잊지 말자.
그리고 위의 법이나 규정은 언제나 개정될 가능성이 있음으로 매입당시를 기준으로 규정등을 면밀히 따져보고 관계기관에 문의를 해야 한다. 특히 다가구, 전환다세대나 오피스텔, 근생에 대한 규정등은 상황에 따라서 개정될 가능성이 있으므로 특히 주의해야 한다.
이런 것이 귀챦다면 연립, 원빌라 등 집합건물을 매입한다면 큰 문제가 없을 것으로 보인다.
출처 :
http://board.realestate.daum.net/gaia/do/estate/knowHow/read?bbsId=knowhow&articleId=2190&nil_profile=estatetop&nil_estatetop=community1
