전세대란 이겨내는 전세자금대출 방법

전세대란 이겨내는

전세자금대출 방법

물량부족·가격급등 등으로 하늘 높은 줄 모르고, 아직까지도 가파르게 상승하고 있는 전셋값 때문에 그야말로 온 국민이 유래없는 전세대란을 온몸으로 겪고 있는 요즘이다. 비수기가 없는 전세대란 속에 임차보증금을 마련하려는 실수요자의 발걸음이 전세대출시장으로 옮아가고 있다. 그 결과 1년 만에 전세대출이 2배로 늘어나, 올 2월말 기준 전세자금대출이 2조 9,500억원을 넘어섰다. 최근 들어 일부 전셋값이 주춤하고 있다고는 하나 서민들의 전세자금대출 수요는 계속 이어질 것으로 보인다.

전세자금대출은 금융기관마다 대출상품의 종류, 대출한도, 대출자격, 금리 수준이 상이하기 때문에 본인에게 유리한 조건으로 이자부담을 줄이고 대출기간을 장기화하기 위해 이에 적합한 대출 상품을 선택하여 전세자금을 확보하려면 매우 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

전세자금대출의 종류

* 근로자·서민 전세자금 대출 (국민주택기금)

* 저소득가구 전세자금 대출 (국민주택기금)

* 제 1 금융권 전세자금대출

* 제 2 금융권 전세자금대출

우선 서민층을 위해 정부에서 낮은 이율로 지원해주는 국민주택기금의 전세자금대출이 있다. 이자부담을 줄일 수 있는 국민주택기금 전세자금 대출은 크게 근로자·서민 전세자금 대출과 저소득가구 전세자금 대출로 나뉜다. 35세 이상의 부양가족이 있는 세대주로서 연소득 3,000만원 이하인 경우는 이게 제일 좋다. 대출한도는 전세보증금의 70% 이내에서 최고 8,000만원까지 가능하다. 대출금리는 연 4% 고정금리다. 하지만 65세 이상의 부모를 부양하는 가구나, 다문화 또는 장애우 가정엔 우대금리인 연 3.5%다. 2개월 이내 결혼예정자도 대출 자격이 있어 결혼을 앞둔 예비부부도 활용할 수 있다. 또 지방자치단체장의 추천을 받으면 저소득가구 대출을 받을 수 있는데, 금리는 연 2%로 아주 싸다. 두 상품의 공통적인 임차대상주택은 전용 85㎡이하 주거용 주택으로 중대형 평수는 대출이 불가능하고 오피스텔도 대출대상에서 제외된다는 점은 단점이다. 기금전담 대출은행은 총 5곳(우리은행, 농협중앙회, 신한은행, 기업은행, 하나은행)인데, 중도상환수수료가 없는 점이 장점이다.

국민주택기금 융자 취급은행

우리은행(1588-5000), 농협중앙회(1588-2100), 신한은행(1577-8000), 하나은행(1599-1111),

기업은행(1588-2588), 국토해양부 (1599-0001)

연 소득이 3,000만원을 넘거나 면적이 85㎡ 이상이면 시중은행의 대출상품을 이용해야 한다. 전세자금대출 상품은 은행마다 조건이 조금씩 다르다. 하지만 대개 전세보증금의 60~80% 수준에서 2억원까지 가능하다. 대출 한도와 대출기간, 중도상환수수료 유무 역시 은행마다 다르기 때문에 필요한 자금과 향후 상환 계획 등을 세밀히 검토해 대출상품을 선택하는 게 좋다.

금융기관들은 자신만의 특화된 상품을 내놓기도 한다. 예를 들어 일부 은행은 아파트 전세 수요자에 대해 최고 2억원까지 대출해주고 대출금리도 5%대로 타행보다 낮은 금리를 적용하고 있다. 이뿐만 아니라 이사 후 생활안정자금에 대해서도 대출을 받을 수 있다.

일부 은행은 ‘우량주택 전세론’의 대상을 25일부터 아파트, 주거용 오피스텔, 연립주택 및 다세대주택의 반전세(보증부 월세)까지 확대시행한다고 밝혔다. ‘우량주택 전세론’은 은행의 비용으로 권리보험과 손해보험에 가입해 전세계약 시 발생할 수 있는 위험을 줄였으며, 비자발적인 실직 또는 상해로 인한 장기 입원 등으로 고객이 어려울 때 최대 600만원까지 대출이자를 면제해 주는 것이 특징이다.
특히 이 상품은 전세자금 지원을 위한 이 은행의 자체 상품으로서 다주택 보유자나 단독 세대주, 고소득자도 신청 가능하고, 전세자금은 물론 최근 늘어나는 반전세(보증부 월세) 자금도 대출할 수 있다. 신규 임차자금의 대출한도는 임차보증금의 60% 범위 내에서 최대 2억원이며 신규 임차 외에 기존 임차인의 생활안정자금 대출한도는 임차보증금의 60% 안의 범위에서 최대 1억 5천만원이다.

한편 은행에서 평가하는 신용등급이 7등급을 넘어서면 대출이 불가능해 제2금융권의 고금리 대출을 받을 수 밖에 없다. 따라서 평소 본인의 신용관리에 만전을 기해야 하는 점도 명심해야 할 것이다.

전세자금대출의 대출조건

* 근로자 & 서민 전세자금대출 ( 국민주택기금 )

- 신청대상

대출신청일 현재 세대주로서 대출대상주택에 전(월)세계약을 체결하고 전(월)세보증금의 5%이상을 지불한 근로자 및 서민으로 다음 각호의 요건을 모두 구비한 고객

１. 대출신청일 현재 만 20세 이상인 세대주(단독세대주 제외) 또는 세대주로 인정되는 고객
２. 대출신청일 현재 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 고객
３. 최근년도 또는 최근 1년간 소득(급여)이 3,000만원이하인 고객
※ 신혼가구(결혼예정자 포함)의 경우 3,500만원이하인 고객

- 대출한도 : 최고 8,000만원 이내(전세금액의 70%이내)

1. 만20세 미만 3자녀이상 다자녀 세대는 1억원이내
2. 보증서발급 거절자에 대한 신용대출은 최고 3천만원이내
(임대인으로 부터 임차보증금 반환확약서 징구)
(전세금액의 70%이내 - 2004.1.19시행)

-대출금리

• 연4.0% (신용대출의 경우 연5.0%)
• 노인부양, 다문화, 장애인가구 0.5% 금리우대 가능
• 변동금리(국민주택기금운용계획 변경 등에 따라 변동)

* 저소득가구 전세자금 대출 ( 국민주택기금 )

- 신청대상

• 해당 지자체장의 추천을 받은 보증금이 일정금액(수도권과밀억제권역 10,000만원, 수도권 기타지역 및 광역시 5,000만원, 기타지역 4,000만원, 만20세 미만 3자녀이상 세대는 수도권 과밀억제권역 11,000만원, 수도권 기타지역 및 광역시 6,000만원, 기타지역 5,000만원)이하 인 저소득 가구로서

• 대출신청일 현재 만 20세이상 세대주(단독세대주는 제외, 단, 대출신청일 현재 세대주 인정 기간이 1년이상 경과되고 만 35세이상인 단독세대주는 신청가능) 또는 세대주로 인정 되는 자로 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자로서 대출대상주택을 임차하고자 전(월) 세보증금의 5%이상을 지불한 분

- 대출한도

• 수도권과밀억제권역 5,600만원이내(3자녀이상 세대는 6,300만원)
• 수도권기타지역 및 광역시 3,500만원 이내(3자녀이상 세대는 4,200만원)
• 기타지역 2,800만원이내(3자녀이상 세대는 3,500만원)
※ 3자녀이상 다자녀가구 : 만20세 미만 자녀가 3인이상인 경우

- 대출금리

• 연 2.0%(지명채권양도는 연2.5%, 신용대출은 연3.0%)
• 변동금리(국민주택기금운용계획 변경 등에 따라 변동)

* 제 1 금융권 전세자금대출

더 많은 대출액을 원하거나, 맞벌이 부부로 소득수준이 높아 근로자·서민전세자금과 저소득가구 전세자금 대출에 해당되는 조건을 갖추지 못했다면, 시중 은행의 주택전세자금대출상품을 이용해야 한다. 최근 장기전세주택의 인기를 반영한 대출상품도 출현했는데, 월임대료 없이 임차보증금만 있는 공공임대사업자가 공급하는 장기전세임대주택 전용 대출상품이 그 일례다.

서울시 SH공사가 공급하는 장기전세주택 입주자를 대상으로 임차보증금의 80%까지 대출이 가능한 상품으로, 은행에 따라 1억 1,600~2억 2,000만원까지 대출한도를 설정할 수 있다. 대출기간은 최장 20년까지 연장가능한데, 대출 금리는 CD연동 변동 금리다. 임차보증금에 질권 설정을 해야 하고 주택금융신용보증서 발급이 가능해야 한다.

시중은행의 일반 전세자금대출은 은행별로 대출신청자격과 대출금액, 금리수준이 상이해 금융권간 꼼꼼한 비교선택이 필요하다. 대개 전세보증금의 60~80% 수준에서 2억원 안팎까지 대출이 가능하다. 이사와 동시에 대출을 실행하는 신규전세자금과 전세계약기간 도중에 생활안정자금 목적으로 대출을 신청할 수도 있다. 금리수준은 주로 6~12개월 주기 CD금리와 연동되는 변동금리로 개인의 신용도에 따라 가산금리가 붙는다.

일부 은행에서만 자체적으로 시행하고 세대주나 세대원이 주택을 보유하고 있어도 가능하며 자격조건은 국가주택기금 전세대출 자격조건과 같으며 연소득이 5,000만원 이상 일때도 전세대출이 가능하다. 주의할 점은 신용등급 6등급 이상만 가능하고 신용등급 5등급 이상 일때는 연소득에 2배까지 전세대출이 가능하다. 제2금융권처럼 취급수수료가 없고 연 7-8%대로 받을 수가 있으며 소득증빙이 가능해야 한다.

은행금리비교

은행	상품명	금리(%)	상품특징	기준일자
SC제일	퍼스트홈론	2.83~4.63	설정비 은행부담시에도 가산금리없음(COFIX신규)	2011-04-04
국민	KB COFIX연동모기지론	2.77~4.17	COFIX에 연동하는 주택담보대출	2011-04-16
신한	플러스모기지론	2.48~3.88	COFIX잔액	2011-04-18
외환	YES변동금리모기지론	3.76~4.46	COFIX연동 주택담보대출	2011-04-04
우리	MyStyle모기지론	3.08~4.18	최초 대출약정금액의 20%범위내에서 매년 중도상환수수료 없이 자유롭게 상환 가능 (COFIX잔액)	2011-04-18
하나	하나 모기지론	3.40~4.50	잔액기준 COFIX 적용 모기지론	2011-04-21
한국씨티	씨티 주택담보대출	2.63~4.23	COFIX신규기준	2011-04-05
기업	IBK주택담보대출	4.00~4.60	설정비 은행부담시에도 가산금리 없음 상환방식은 상기방식 이외에 분할상환방식 가능	2011-04-19
농협	프리미엄모기지론	2.13~4.23	다양한 상환방식을 원하는 고객을 위한 담보대출상품	2011-04-21
주택금융공사	보금자리론/ 설계형	3.76~4.36	단기적으로 시장금리 하락을 예상하는 고객을 위해 변동(1년)→고정금리로 설계가 가능(COFIX 연동)	2011-04-18

자료=전국은행연합회

코픽스 [ COFIX ]
코픽스란 예금은행의 자금조달비용을 반영하여 산출되는 새로운 주택담보대출 기준금리를 말한다. 은행 연합회는 각 은행의 자금조달 총액과 가중평균금리 등의 정보를 취합해 월말 잔액기준 및 월 중 신규취급액기준의 코픽스를 산출하여 홈페이지를 통해 2010년 2월16일부터 매달 15일(공휴일이면 다음 영업일) 오후 3시 이후에 공시한다. (출처 : 매경)

CD 금리
CD(Certificate of Deposit)란 시장에서 양도가 가능한 정기예금증서를 말한다.우리나라 은행들의 경우 변동금리형 주택담보대출에 적용하는 금리를 ‘CD 금리+R’의 형태로 정하고 있는 경우가 많다. 따라서 CD 금리의 변화는 변동금리형 주택담보대출에 영향을 미친다.(출처:기획재정부)

* 제 2 금융권 전세자금대출

주택을 보유하거나 국가주택기금에 전세대출이 안되거나 전세대출 한도가 적을때나 25평이상 주택으로 이사갈때 2금융권 전세자금대출을 받으면 된다. 전세금의 50%이상 전세대출도 가능하며 소득증빙이 급여통장의 급여도 소득을 인정하며 사업자도 국민연금/카드사용금액/의료보험 납부액으로 소득증빙이 가능하고 소득증빙이 안되거나 무직이나 소득증빙이 안되어도 전세보증금에 최대 70%까지 가능하다. 국민주택기금이나 1금융권과 달리 부양가족이나 결혼을 안해도 전세대출이 가능한 장점이 있으며 금리는 신용등급이 좋으면 연 6-7%/신용등급이 나쁘면 연 8-10%대로 받아야 하며 취급수수료가 대출금에 2-3%가 있다. 신청기간은 임대차 계약서상 입주일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날짜로부터 3개월 이내까지 신청하면 된다.

전세자금대출에 필요한 서류

① 임대차 계약서

② 소득증빙서류는 근로소득원천징수영수증 또는 급여이체통장

③ 임차보증금의 5% 이상의 납부영수증 혹은 무통장 입금증

④ 임차주택등기부등본, 주민등록등본

⑤ 자영업자의 경우 소득금액증명원으로 대신함

⑥ 재직증명서 혹은 직장의료보험증의 사본

금융권별로 '보증료' 잘 따져야

한 가지 알아둬야 할 점이 또 있다. 대개 전세자금 대출은 담보 없이 이뤄지는 대신 금리를 낮추기 위해 은행이 대출을 할 때 보증을 요구한다.

주택금융공사가 전세자금대출 보증상품을 취급하고 있는데 주택금융공사의 전세자금대출 보증은 총 임차보증금(계약갱신은 증액금액 범위 내)의 80%까지 보증이 가능하다. 개인별로 보증한도는 최대 1억 5,000만원이고, 보증료는 개인 신용이나 조건에 따라 보증금액의 연 0.2~0.6% 수준을 부담하면 된다. 만약 1억원을 보증 받았다면 대출금리 이외에 해마다 20~60만원 정도의 보증료를 추가로 더 내야한다. 최근 반월세인 보증부월세가 증가하고 있으나 일부 월세나 일부 전세 계약의 경우 전세자금대출이 불가능한 경우도 있고, 임대차보호법상 대항력과 우선변제권 확보가 가능한 경우만 대출이 실행되는 사례도 있다.