레버리지 효과 극대화… 저금리 기조에서 가능
거시경제 변수에 주목… 보수적 투자관점 절실
세계는 지금 금융위기라는 유령이 떠돌고 있다. 미국 서브프라임(비우량주택담보대출)에서 시작된 글로벌 금융위기라는 유령은 미국과 유럽, 아시아를 오가며 주식과 환율, 그리고 부동산 등 제반경제에 무차별 위협을 가하고 있다. 지난 2007년 3월 미국 내 2위인 서브프라임 모기지 업체인 뉴센추리 파이낸셜이 상장을 폐지했다. 서브프라임사태가 국제금융 및 경제에 영향을 미치는 서곡이었던 것이다. 같은 해 6월 미국 내 굴지의 투자은행인 베어스턴스 산하 헤지펀드가 파산위기를 맞았다. 하반기에는 기업발표를 시작으로 시티그룹, 메릴린치, 인디맥, 프레디맥, 페니매, 리먼브라더스 등이 언론에 가시화되면서 미국발 서브프라임이 본격화되기 시작했다. 우리나라 역시 예외가 아니다. 문제는 과학이 최고조로 발달한 현실에서도 그 실체를 잡아내기가 어렵다는 것이다. 피해를 조금이라도 덜기 위해서 그나마 할 수 있는 것은 국가별 공조나 세제완화 및 경기부양을 위한 몇 가지 대안밖에 없다.
한국, 부동산 대출 안전한가
미국에서 시작한 서브프라임 모기지 사태의 원인은 무엇인가. 우선 과도한 부채로 인한 가계부실이 원인이다. 가계부채가 증가한 이유는 소비증가와 과도한 주택가격 상승이라 할 수 있는데 집값이 오를 것으로 보고 무리하게 대출받은 사람들이 많았고 주택가격이 그 기대를 충족시키지 못했기 때문이다. 그렇다면 우리나라 부동산 시장에 미치는 영향은 어느 정도일까? 이에 대해 정부는 비교적 낙관적인 편이었다. 그 이유는 LTV와 DTI를 엄격하게 시행하고 있기에 집값이 떨어져도 주택담보대출이 부실화될 위험이 낮을 것이라고 예상하기 때문이다. 그러나 가계대출, 건설사의 PF대출, 중소기업대출 등은 부동산시장에 여전히 악재로 작용하고 있다. 뒤늦게 상승세를 탔거나 강보합세를 유지해 왔던 지역의 아파트값이 10월 들어 속속 하락세로 나타나고 있다. 특히 뉴타운, 재촉, 경제자유구역, 도로 및 철도개통 등 개발호재가 풍부했던 강북지역과 인천지역 역시 지난달부터 부동산 가격이 약세를 보이고 있다. 이는 부동산 하락장세가 전면적으로 돌아선 것을 의미한다고 볼 수 있다. 세계 금융위기가 국내 실물경제에 본격적인 악영향을 끼치게 된다면 그 중 가장 치명적인 영향을 받는 것이 부동산이 될 것은 분명하다. 즉 신용경색→대출금리 상승→주택수요 급감→건설경기 침체→건설사 부도→금융권 부실심화 등으로 그 악순환이 연결되기 때문이다. 한편 최근 한국은행이 발표한 '2008년 8월 중 예금취급기관 가계대출 동향'에 따르면 가계대출 잔액은 8월 말 현재 503조999억원으로 지난해 말(474조 975억원) 대비 29조24억원 늘어났다. 실제로 비은행 금융기관을 제외한 예금은행의 가계대출금액 증가규모는 지난 7월 말 2조3902억원, 8월 말 2조1775억원으로 나타났다. 같은 기간 가계대출 금액을 구성하는 주택대출 증가규모는 1조7581억원에서 5566억원으로 대폭 감소했다. 대신 학자금 대출이 취급되고 마이너스 통장 대출이 늘어나는 등 신용 및 기타대출이 늘어난 것으로 나타났다. 주택대출 가운데 주택담보대출은 8월 말 현재 232조8985억원으로 지난해 말 221조6400억원보다 11조2585억원 늘었다.
10.21대책의 방향과 영향
부동산시장의 경착륙을 막기 위해 정부는 최근 ‘가계 금융 및 세부담 완화대책(이하 10.21대책)’을 발표했다. 이 대책은 가계부담 완화와 실수요거래촉진 및 건설부문 유동성 지원방안을 주 내용으로 하고 있다. 가계주거 부담완화를 위해서 주택담보대출 거치기간을 늘리고 만기를 연장해 대출원리금 상환 부담을 덜어주기로 했다. 대출방식도 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 변경하는 경우 내야 하는 중도상환 수수료를 내려 고정금리 대출 전환을 유도할 예정이다. 1가구 1주택자의 경우 이사 등의 목적으로 신규 주택을 취득할 때 기존 주택의 양도세 비과세가 적용되는 기한을 서울과 지방간 구분 없이 현행 1년에서 2년으로 연장키로 했다. 투기지역에 있는 주택을 추가로 구입할 경우 기존 주택을 1년 내에 팔아야 하는 처분조건부 대출의 상환기간도 2년으로 연장키로 했다. 지금은 1년 안에 기존 주택을 처분하겠다는 약속을 지키지 않으면 연체이자(20% 안팎)가 부과되고 일정기간(통상 3개월)이 지난 뒤 경매 등 법적 절차에 착수하게 된다. 또 가계대출의 기준금리가 되는 CD 금리도 하향 안정화시키기 위해 충분한 유동성으로 금리를 낮출 계획이다.
얼마 전 한국은행은 기준금리를 0.25%P 낮추고 추가금리 인하에 대해서도 시사하고 있으나 CD금리와 신용 스프레드는 지속적으로 상승하고 있다. 이는 금융권의 부실채권 증가가능성을 선반영하는 것으로 만기 도래하는 은행채와 CD의 차환발행이 어려워지고 있다는 것을 보여주고 있다. 이에 정부는 은행들에게 외화유동성을 직접공급하고 대외채무에 대한 지급보증을 하겠다는 고강도의 대책을 발표했지만 그 효과에 대해서는 아직 미지수이다. 이런 정부의 노력은 현 부동산시장에 일단 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 그러나 실수요자거래를 촉진시킨다는 정책목표는 한계가 있을 것이다. 투기지역 해지 등을 통해 대출조건을 용이하게 해 가계부담 완화를 유도하겠지만 금리부담 등 현재의 금융조건상 주택담보 대출이 크게 증가할 것으로 보이지는 않기 때문이다. 특히 부동산시장의 불확실성이 커지는 상태에서는 높은 이자부담을 각오하고 주택구입을 하려는 수요자는 많지 않을 것이다. 한때 자기자본 보다는 은행 대출을 통해 내 집 마련을 하는 것이 미덕인 때가 있었다. 레버리지 효과로 불리는 이 방법은 주된 재테크 전략 중 하나였고 수익률을 극대화할 수 있는 꽤 괜찮은 투자법이었다. 그러나 레버리지 효과를 극대화할 수 있는 조건은 저금리 기조에서만 가능하다. 금리에 부담이 없는 구매력 있는 유효 수요가 아파트를 포함한 주택시장에 높은 관심을 갖게 되고 이를 받쳐주는 대기수요가 넉넉하기 때문이다. 하지만 지금과 같이 저금리기조에서 벗어나 부동산가격이 침체기에 접어들면 판세가 달라진다.
특히 경기침체로 자기자본은 줄어들고 대출이자의 부담이 가중됨에 따라 매수세는 끊기고 본격적인 자산 디플레이션 우려가 제기되는 상황에서는 더더욱 그러하다. 이런 환경에서는 부동산 투매현상이 본격화된다. 이미 버블지역으로 거론되었던 용인, 분당, 강남, 목동, 송파 등을 시작으로 강동과 일부 수도권에서 이러한 현상이 어렵지 않게 목격되고 있는 것은 그런 단계에 접어들었음을 의미한다. 부동산경기의 회복은 궁극적으로 미국을 포함한 세계 경기회복 속도여부와 우리나라의 경제 기반의 견고성에 따라 달리 나타날 것이다. 이런 때일수록 부동산시장의 불확실성을 높이는 거시경제변수에 주목하고 보수적 투자관점이 절실하다. 투자자이든 실수요자이든 각자의 주머니 사정에 맞는 유효한 전략을 모색하되 국제적 경기흐름에 순응하는 자세가 필요하다고 생각된다.
김연화 KB국민은행 금융상담센터 과장
[출처] (부동산 투자여행 (이문휘경3차뉴타운)) 2009/1/21