2기 신도시의 투자성 어느 정도 인가?
초기 투자비가 가장 문제 적정성을 따져라
역사편
판교신도시 개발설은 이미 분당 신도시의 건설이 막바지에 접어들었던 1994년도부터 시작됐다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 신도시 건설은 대한민국 최초의 신도시 개발로서 국토개발 역사의 한 획을 긋는 大 사건으로서 당시의 주택난이 어찌나 심각했는지를 알려주는 단편적인 사례다.
89년 당시 자고 일어나면 서울 특히 강남의 집값이 평당 수백에서 천만 원 대까지로 치솟으면서 한때 압구정에 파출부로 나가던 성남 여자들 사이에서는 “세상이 바뀌면 압구정 현대 아파트 몇동 몇 호는 내 것 ”이라는 말이 나돌 정도로 부동산 투기로 벌어들인 불로소득에 대한 계층간 위화감은 극도에 달했던 것이다.
급기야 각종 정보라인을 타고 청와대까지 흘어 들어간 이런 일련의 민심은 체제위협으로 까지 정부를 아연 긴장하게 했고 실상 가능성이 매우 큰 것이 당시의 현실이었던바, 노태우 정권에게 역대 최초로 토지공개념의 피치를 들게 만들기에 이른다.
노태우 정권은 급기야 200만호 건설을 외치면서 신도시 개발에 정권 내내 혼신의 총력을 기울이게 된다. 이 땅에서 부동산 투기란 가증한 행위를 절대 발 붙이지 못하게 하겠다던 노태우 정권은 일산의 농민 5명이 차례로 농약을 먹고 자살하는 와중 속에서도 강력한 택촉법을 동원 강제수용방식으로 분당 9만 7 천 가구, 일산 6만 9 천 가구, 평촌 4만 2천가 구, 산본 4만 2 천 가구 중동 4만 1 천 가구의 제 일기 신도시를 완성하는 대역사를 마치게 된다.
당시 분당 서현동에 7000~9000만 원대에 분양된 30평대 아파트 들이 현재 6~7억대를 호가하고 있으니 당시 분양가가 얼마나 저렴했는지 실감할 수 있을 것이다. 이로서 부동산 특히 집값의 안정이 상당히 호전 되는 것으로 보였다.
그러나 8학군이라는 초강력 집적력의 결정체를 보유한 강남의 집값을 잡기는 역부족이었고, 이내 들어서 김영삼 정권은 삼풍백화점 붕괴사건으로 더욱 민감해진 신도시 개발시 건축자재로 사용된 모래 콘크리트와 각종 교통문제, 환경문제로 시달려온 휴유증으로 골머리를 앓게 되자 신도시 개발은 입도 뻥긋하지 못하는 상황이 되 버렸다.
이에 대한 대응책으로 준농림지 제도가 도입되자 바야흐로 국계법에 의한 준농림지의 난개발의 역사가 시작된다. 94년 도입된 준농림지 제도는 신도시 개발의 휴유증으로 진절머리를 내던 정부가 집이나 공장을 지을 수 있는 도시용지 공급을 늘리고 민간에 의한 토지개발을 촉진하겠다는 목적으로 93년 8월 전면 개정된 국토이용관리법을 94년도부터 적용하면서 시작된다.
이 개정안은 기존 10개까지 나뉘었던 용도지역을 도시지역, 준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 자연환경보전지역의 5개로 단순화 시키는 것으로 시작했다. (현재는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4분화-2003년 시행) 김영삼 문민정부는 당시 국제적인 추세였던 세계화를 부르짖으면서 신경제 5개년 계획이란 이름으로 ‘탈규제’의 기치를 걸기에 이른다.
그러나 결과는 민간에 의한 무분별한 개발로 인한 러브호텔, 가든, 공장 등의 우후죽순식 범람으로 도저히 눈뜨고는 볼 수가 없을 정도로 국토가 비정상적으로 개발이 되버리게 된다. 특히 “국계법으로 때려 짓는다”고 불리던 대규모의 아파트, 빌라 단지들은 더욱 환경파괴와 주변 환경의 저하와 불균형을 가속화하게 된다.
결국 97년 준농림지 개발에 대한 규제가 가해지게 되지만 곧 이은 IMF사태는 이런 규제들은 무야 유야로 흐지브지하게 만들고 만다. 결국 김대중 정권으로 바톤이 넘어온 신도시 개발은 토지공사의 적극적인 행보로 다시 고개를 들게 된다.
결국 2001년 5월 정부와 여당은 판교를 저밀도 전원도시로 개발한다는 원칙에 합의하게 된다. 판교개발의 확정은 2002년 김포 파주 신도시 개발확정으로까지 이어지고 이미 2000년 말에 개발여부를 확정한 화성신도시와 더불어 일사천리로 2기 신도시를 개발하게 되는 큰 획을 긋는 사건이 된다.
판교신도시는 당초 강남 집값을 잡는다는 목표아래 제2의 강남을 표방했지만 보상과 분양과정에서 중대형 아파트의 분양가가 평당 2000만 원대에 이를 것이란 전망이 2005년도 들어서면서 나오게 되고 이내 인접한 분당과 용인, 과천의 비슷한 평형대의 집값을 연쇄적으로 1~2주일 만에 5천만 원에서 일억 원까지 오르게 하는 파장을 일으킨다.
판교 발 집값 파동은 시민단체들의 개발전면중단과 완전공영제 실시 주장과 맞물려 노무현 대통령의 판교분양 전면 중단 결정을 내리게 만들었다. 이는 집값 폭등이 전국적으로 폭발하게 만들 수도 있는 중대한 상황으로 노무현 전 대통령의 결단이 얼마나 급박한 상황 때문이었는지를 짐작하게 하는 대목이다.
결국 정부의 브레인들의 대책은 기존 신도시의 물량을 대폭 늘리는 것으로 결론이 나 판교 281만평에 2만 9천 가구, 수용인구 8만 8천명, 동탄 273만평에 4만 가구, 인구 12만 1천명, 김포 354만평에 5만 9천 가구 인구 16만 3천명, 파주 501만평에 8만 가구 인구 21만 7천명, 광교 342만평에 3만 1천 가구 7만 8천명, 송파 205만평에 4만 9천 가구, 12만 3천명, 검단 340만 평, 6만 6천가구 17만 7천명으로 확대하게 된다.
이상이 개발이 진행되고 있는 2기 신도시의 간략하지만 투자자라면 꼭 알아야할 중요한 포인트 역사다. 필자는 현재 2기 신도시 현장을 누비면서 단기연쇄복리 투자 컨설팅과 취재 보도를 하고 있다. 필자는 사춘기 시절부터 통화량 증가로 격동하던 80년대 초반에 부동산 투자를 시작했다.
또한 1기 신도시 개발 과정 속에서 풍부한 성공과 교훈적인 실패의 경험을 쌓고 최전선 현장에서 실제 목도한 경험으로 완성한 불패의 부동산 단기연쇄복리 투자법 원리를 바탕으로 철저한 해부와 가이드 맵을 독자들께 제공하고자 한다. 이어지는 내용을 기대하기 바란다.^^
고수이름 탐사기자
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